공동주택리모델링, 재건축 대안으로 떠올라...수평증축과 별동증축 현장

최근 노후 계획도시를 중심으로 주거환경 개선을 위한 정비사업이 활발하게 진행되고 있습니다.

그중에서도 기존 골조를 유지하면서 세대수와 면적을 늘리는 공동주택 리모델링 방식이 재건축의 현실적인 대안으로 주목받고 있습니다.

부동산 중개 실무 현장에서는 사업 추진 속도가 빠르고 규제 문턱이 상대적으로 낮다는 점에서 리모델링 추진 단지에 대한 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지는 추세입니다.

이번 글에서는 경기 성남시 분당구 느티마을4단지와 서울 강동구 더샵 둔촌포레의 사례를 바탕으로 리모델링 사업의 구조적 특징과 시장 전망을 심도 있게 분석해 보겠습니다.

 

재건축의 대안으로 떠오르는 공동주택 리모델링을 고려하고 있는 수도권 아파트

공동주택 리모델링 사업의 법적 근거와 현장 적용 실태

현행 주택법에 따르면 공동주택 리모델링은 준공 후 최소 15년이 경과한 단지부터 추진이 가능합니다.

구체적인 연한 기준은 15년에서 20년 범위 내에서 각 지방자치단체의 조례로 정하고 있습니다.

리모델링을 진행할 경우 기존 세대의 전용면적을 넓힐 수 있으며 세대수를 늘리는 증축형의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 일반분양 물량을 확보할 수 있습니다.

학술적 데이터 분석 관점에서 볼 때 이러한 규제 기준은 무분별한 전면 철거를 지양하고 자원 낭비를 최소화하려는 정책적 의도가 반영된 결과입니다.

실제 아파트 매매 현장에서는 30년 이상이 소요되는 재건축 연한을 채우기 어려운 1990년대 준공 단지들이 주로 리모델링을 선택하는 경향을 뚜렷하게 보입니다.

조합원들의 입장에서는 15%라는 일반분양 비율 제한으로 인해 재건축 대비 수익성이 다소 낮을 수 있다는 점을 사업 초기 단계부터 명확히 인지해야 합니다.

따라서 실무적으로는 개별 단지의 용적률 상태와 조합원들의 분담금 납부 여력을 종합적으로 판단하여 최적의 사업 방식을 결정하는 것이 핵심 변수로 작용합니다.

구분	재건축 사업	리모델링 사업
대상 연한	준공 후 30년 이상	준공 후 15년 이상 (지자체별 상이)
철거 방식	기존 건축물 전면 철거	기존 골조 유지 및 증축
세대수 증가	용적률 상한까지 가능	기존 세대수의 15% 이내
일반분양 물량	상대적으로 많음	세대수 증가 제한으로 적음

분당 느티마을4단지 수평증축 및 지하주차장 확장 공사 분석

지난 9일 공사 현장이 공개된 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을4단지는 수평증축과 별동증축을 혼합한 방식으로 정비사업을 진행하고 있습니다.

1994년에 준공된 이 아파트는 기존 1006가구에서 1149가구로 143가구를 늘리는 대규모 공사를 거쳐 2027년 10월 더샵 분당하이스트라는 새로운 이름으로 재탄생할 예정입니다.

수평증축은 기존 동을 앞뒤와 양옆으로 넓히는 방식이며 단지 내 여유 공간에 새로운 동을 올리는 별동증축이 함께 적용되어 세대수를 확보했습니다.

공사 현장의 전용 84㎡ 세대를 살펴보면 기존 외벽과 발코니를 철거한 자리에 새로운 콘크리트를 타설하여 공간을 정밀하게 이어 붙이는 작업이 이루어지고 있습니다.

다만 건물 끝에 위치한 세대는 양옆으로 확장이 가능하지만 중간에 끼인 세대는 전후면으로만 넓힐 수 있다는 구조적인 한계가 분명히 존재합니다.

이러한 세대별 위치 차이로 인해 기존 4개에 불과했던 평면 유형이 리모델링 공사 이후에는 28개로 대폭 늘어나게 됩니다.

주거 선호도에 결정적인 영향을 미치는 주차장 역시 기존 지하 1층 601대 규모에서 지하 4층 1966대 규모로 3배 이상 크게 확장되어 주차난을 완벽히 해소하게 됩니다.

중개 현장에서는 만성적인 주차난 해소와 신축 평면 적용이라는 두 가지 요소만으로도 해당 단지의 미래 자산 가치가 충분히 상승할 것으로 분석하고 있습니다.

지하주차장 톱다운 공법 적용의 실무적 의의와 기술적 과제

부동산 정비 현장에서 리모델링 공사의 성공 여부를 가르는 가장 핵심적인 기술 요소 중 하나는 바로 지하주차장 신규 조성 방식입니다.

분당 느티마을4단지의 사례처럼 기존 건물의 지상 골조를 그대로 남겨둔 상태에서 지하 공간을 새롭게 파고 내려가는 톱다운 공법은 고도의 시공 능력을 요구합니다.

이 방식은 기존 아파트 하중을 안전하게 지지하면서 흙을 파내고 구조물을 세워야 하므로 일반적인 신축 공사보다 공정이 훨씬 복잡하게 얽히게 됩니다.

포스코이앤씨 등 시공사 관계자들의 설명에 따르면 현재 지하 골조 작업과 지상 마감 공정이 일부 겹쳐서 진행될 정도로 정밀한 공정 관리가 필수적입니다.

이러한 기술적 난도로 인해 전체 공사 기간이 일반 신축 대비 다소 늘어날 수 있으며 이에 비례하여 공사 비용이 증가할 위험도 존재합니다.

그럼에도 불구하고 2014년 조합설립인가 이후 2024년 착공에 이르기까지 순조로운 절차를 밟아왔으며 준공까지 총 13년가량이 소요될 전망으로 재건축 대비 빠른 속도를 자랑합니다.

또한 과거에는 불가능했던 지하주차장과 세대 내부 간의 직접적인 엘리베이터 연결을 실현함으로써 입주민들의 체감 주거 만족도를 극대화할 수 있습니다.

이처럼 기술적 난관을 극복하고 주차 환경을 혁신적으로 개선하는 시공 역량은 향후 건설사들의 리모델링 수주 경쟁력을 평가하는 가장 중요한 척도가 될 것입니다.

더샵 둔촌포레 준공 사례를 통해 본 평면 확장과 주거환경 개선 효과

리모델링 공사 완료 후의 실제 주거환경 변화는 2024년 10월 준공된 서울 강동구 둔촌동 더샵 둔촌포레 사례를 통해 가장 명확하게 확인할 수 있습니다.

1984년 지어진 둔촌현대1차 아파트를 성공적으로 리모델링한 이 단지는 기존 지상 주차장을 완전히 없애고 그 자리에 다채로운 조경과 안전한 보행 공간을 조성했습니다.

기존 5개 동 498가구 규모에서 신축 3개 동 74가구를 추가로 건설하여 총 8개 동 572가구의 쾌적한 중형 단지로 탈바꿈했습니다.

특히 기존 세대의 경우 건물의 층수를 그대로 유지한 채 앞뒤로 면적을 넓히는 방식을 택하여 개별 주거 공간의 실용성을 극대화했습니다.

항목	리모델링 이전 (둔촌현대1차)	리모델링 이후 (더샵 둔촌포레)
단지 규모	5개 동 498가구	8개 동 572가구 (74가구 증가)
평면 구조	전용 84㎡ (2베이, 방 3개, 욕실 1개)	전용 93~95㎡ (방 4개, 욕실 2개)
주차 공간	협소한 지상 중심 주차	지하 2층 규모 신규 조성 및 세대 직접 연결
지상 공간	차량 이동 통로 및 혼잡한 주차장	전면 조경 특화 및 보행자 전용 휴식 공간

내부 구조를 자세히 살펴보면 종전 전용 84㎡였던 2베이 구조가 전용 93에서 95㎡로 넓어지면서 방 4개와 욕실 2개를 갖춘 현대적인 평면으로 완벽히 재편되었습니다.

기존 골조인 내력벽을 철거할 수 없다는 태생적인 한계가 있지만 발코니 확장을 포함하면 실제 가용 면적은 약 9평가량 대폭 늘어나는 효과를 거두었습니다.

새롭게 조성된 지하 2층 규모의 주차장에서 각 세대로 엘리베이터가 직접 연결되면서 입주민들의 생활 편의성이 최신 신축 아파트 수준으로 크게 향상되었습니다.

이는 노후 단지의 가장 큰 감가 요인이었던 주차 부족 문제와 폐쇄적인 평면 구조를 동시에 성공적으로 극복한 실무적인 모범 사례로 평가받고 있습니다.

대형 건설사의 리모델링 시장 진출 전략과 향후 부동산 시장의 방향성

시공을 맡은 포스코이앤씨는 공동주택 리모델링 분야의 장기적인 성장 가능성을 선제적으로 예측하고 2014년부터 본격적으로 시장에 뛰어들어 괄목할 만한 성과를 내고 있습니다.

현재까지 총 46개 단지에서 약 14조 3000억 원에 달하는 누적 수주액을 기록했으며 최근 3년 동안에만 5조 4000억 원의 막대한 수주고를 올렸습니다.

개포 더샵 트리에를 시작으로 더샵 둔촌포레와 잠실 더샵 루벤 등 상징적인 단지들의 시공을 연이어 성공적으로 마무리하며 독보적인 기술력을 입증하고 있습니다.

과거 대형 메이저 건설사들은 일반분양 물량이 적어 사업성이 떨어진다는 경제적 이유로 리모델링 시장 진출에 소극적인 태도를 보였던 것이 사실입니다.

하지만 선도적인 틈새시장 공략을 통해 풍부한 시공 경험과 현장 데이터를 축적했고 이를 바탕으로 향후 정비사업 수주전에서도 강력한 경쟁력을 확보하게 되었습니다.

앞으로의 국내 부동산 정비사업 시장은 각 단지의 용적률이나 대지 지분 현황에 따라 재건축과 리모델링이 상호 보완적으로 작동하는 형태로 꾸준히 발전할 것입니다.

기존 골조 활용에 따른 평면 변경의 제약과 부족한 일반분양 물량이라는 단점이 있지만 상대적으로 빠른 사업 추진 속도와 합리적인 분담금이라는 장점도 분명히 존재합니다.

최종적인 정비 방식의 선택은 결국 해당 단지 조합원들의 주거 개선 의지와 장기적인 투자 성향에 따라 전략적으로 결정될 수밖에 없습니다.

각종 부동산 지표와 현장 상황을 종합해 볼 때 정책 변화에 흔들리지 않고 개별 단지의 물리적 조건과 권리관계를 객관적으로 분석하는 것이 무엇보다 중요합니다.

노후 아파트 소유자 및 예비 투자자라면 단순히 신축 프리미엄이라는 환상에 기대기보다 구체적인 사업성 분석과 실거주 가치를 꼼꼼히 따져보고 신중한 의사결정을 내리시기를 바랍니다.

공동주택 리모델링 사업 핵심 요약

• 재건축 대비 낮은 인허가 문턱으로 빠른 사업 추진 가능

• 기존 골조를 유지하는 증축 방식으로 평면 구조 변경에는 내력벽 유지 등의 일부 물리적 한계 존재

• 지하주차장 신설 및 엘리베이터 직접 연결을 통해 노후 주거환경의 가장 큰 단점인 주차난 획기적 해결

• 지상 공간의 100% 공원화 및 실사용 면적 확장을 통해 신축 아파트에 준하는 쾌적한 주거 인프라 확보

• 대지 지분이 상대적으로 적거나 용적률이 이미 한계에 다다른 1990년대 준공 아파트 단지에 최적화된 현실적인 정비 대안