정부가 또 한 번 보유세 강화와 한시적 양도소득세 완화를 묶어 다주택자 매물을 끌어내려 하고 있습니다. 솔직히 저는 이 조합이 실수요자에게 실제로 어떤 의미인지, 직접 발품을 팔아보기 전까지는 제대로 몰랐습니다. 지난 상반기 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물을 잡으러 뛰어다녔던 그 경험이, 이번 정책을 바라보는 제 시각을 완전히 바꿔 놓았습니다.
다주택자 규제, 이번에도 같은 카드를 꺼냈습니다
이재명 대통령은 지난 부동산정책 국민 대토론회에서 보유세를 선진국 수준으로 올리려면 현재의 3배는 인상해야 한다고 언급했습니다. 다만 그 폭은 신중하게 결정해야 한다는 단서를 달았습니다. 정부는 주택 보유 수뿐 아니라 가격과 실거주 여부까지 종합적으로 고려해 세 부담을 차등화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다(출처: 데일리안).
여기서 보유세란 부동산을 소유하는 것만으로 매년 부과되는 세금을 말합니다. 재산세와 종합부동산세가 대표적인데, 보유세가 올라가면 집을 쥐고 있는 비용이 커지기 때문에 다주택자가 매물을 내놓을 유인이 생긴다는 논리입니다.
그런데 보유세만 높이면 집주인이 세 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 생깁니다. 이른바 조세 전가 현상인데, 쉽게 말해 보유세가 오른 만큼 집주인이 월세나 전세 보증금을 올려버리는 상황을 가리킵니다. 그래서 정부는 한시적으로 양도소득세 중과를 완화해 다주택자가 집을 팔 수 있는 퇴로를 함께 열어주는 방식을 고려하고 있습니다. 김용범 청와대 정책실장도 라디오에서 "다주택자가 보유세 강화 시 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주는 방안 등 건설적인 의견이 나왔다"고 언급했습니다.
급매물 잡으러 뛰어다녔던 그 봄의 기억
제가 직접 겪어보니 현실은 기사에서 읽던 것과 꽤 달랐습니다. 지난 상반기, 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료된다는 예고가 나오자 서울 외곽 소형 아파트 시장에도 급매물이 눈에 띄게 늘었습니다. 여기서 양도소득세 중과란 다주택자가 주택을 팔 때 기본 세율에 추가 세율을 얹어 과세하는 제도로, 중과 유예 기간에는 이 추가 부담 없이 일반 세율로 매도할 수 있습니다.
저는 그 시기에 무주택 실수요자로서 공인중개사무소를 여러 곳 돌아다녔습니다. 시세보다 수천만 원 낮은 급매물이 실제로 나왔고, 처음에는 '이번엔 기회다'라는 생각이 들었습니다. 하지만 막상 계약 직전까지 갔을 때 문제가 터졌습니다. 대출 규제와 실거주 요건이 발목을 잡은 것입니다.
총부채원리금상환비율(DSR)이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 뜻하는 지표입니다. 쉽게 말해 버는 돈에 비해 갚아야 할 돈이 얼마나 되는지를 따지는 기준인데, 이 규제가 조여 있으니 급매물이 눈앞에 있어도 실제로 살 수 있는 사람 자체가 제한됩니다. 제 경험상 이건 정말 뼈아팠습니다. 결국 저는 그 시즌에 아무것도 계약하지 못했습니다.
매물출회 정책의 구조적 한계
유예기간이 끝나자 시장은 제가 예상했던 것보다 더 빠르게 원래대로 돌아갔습니다. 급매물이 소화되거나 거둬들여지면서 호가가 도로 올라갔고, 거래량도 급감했습니다. 그때 느낀 건 '이 정책이 시장을 안정시키는 게 아니라 단기 진동을 만드는 것'이라는 허탈함이었습니다.
전문가들의 시각도 비슷합니다. 심형석 법무법인 조율 전문위원은 "보유세 강화와 한시적 퇴로 마련은 세수 확보와 매물 확보라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있는 방안"이라고 평가하면서도, "상반기에 팔 사람은 이미 다 팔았기 때문에 이번에 2만~3만 가구 규모의 충분한 매물이 나오진 않을 것"이라고 내다봤습니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장도 "대출이 나오지 않아 집을 살 수 없어 효과가 제한적"이라고 지적했습니다(출처: 한국부동산원 거래량 추이 참조).
이 정책이 근본적으로 갖는 한계를 정리하면 다음과 같습니다.
- 기존 주택의 소유권 이전에 불과해 시장 전체 주택 재고는 늘지 않습니다.
- 유예기간 종료 후 매물 잠김과 호가 반등이 반복될 가능성이 높습니다.
- DSR 등 대출 규제와 맞물리면 실거래 주체가 자산가 계층에 집중되는 부작용이 생깁니다.
- 신축 주택 공급이 뒷받침되지 않으면 일시적 매물 출회만으로 집값 안정 효과를 지속하기 어렵습니다.
실수요자에게 진짜 필요한 것은 따로 있습니다
한시적 양도세 완화가 단순한 단기 처방에 그친다는 지적은 이해합니다. 하지만 제가 직접 시장을 들여다본 경험에서 느낀 건, 이 정책이 완전히 무의미하지는 않다는 점입니다. 다주택자의 급매물이 시장에 나오는 것 자체는 거래 단절을 해소하고 가격 발견 기능을 회복시키는 마중물 역할을 합니다. 여기서 가격 발견 기능이란 시장 참여자들이 실거래를 통해 적정 가격을 탐색하는 과정을 의미하는데, 매물이 씨가 마르면 이 기능 자체가 멈춰버립니다.
다만 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 급매물이 나와도 대출 문이 좁으면 결국 현금이 풍부한 자산가나 그 자녀들만 그 집을 살 수 있는 구조가 됩니다. 실수요자가 배제된 거래는 시장 안정이 아니라 자산 집중을 심화시킬 뿐입니다.
제가 생각하는 해법은 징벌적 과세 중심의 정책에서 벗어나 실수요 중심의 대출 보완책을 함께 설계하는 방향입니다. 종합부동산세 부담을 높이는 동시에, 무주택 실수요자가 실제로 매수에 나설 수 있도록 DSR 산정 방식을 합리적으로 조정하거나 특정 조건에서 예외를 허용하는 정교한 세제 설계가 병행되어야 합니다. 매물을 끌어내는 것과 그 매물을 실수요자가 살 수 있게 하는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.
올해 보유세 과세 기준일인 6월 1일이 이미 지났으므로 세제 개편이 확정되더라도 실질적인 영향은 내년부터 본격화될 가능성이 큽니다. 내년 상반기를 앞두고 다주택자 추가 처분 기간이 부여될 경우, 제가 지난번에 겪었던 혼란이 또다시 반복될 수 있다는 점을 염두에 두고 준비하는 것이 현명해 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 보유세 강화되면 전월세 가격도 오르나요?
A. 오를 가능성이 있습니다. 보유세가 올라가면 집주인이 늘어난 세 부담을 임차인에게 전가하는 조세 전가 현상이 나타날 수 있습니다. 정부도 이 부작용을 인식해 한시적 양도세 완화를 함께 검토하는 것으로 보이지만, 실제 임대차 시장 안정 효과는 공급 규모와 대출 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 이번 양도세 완화, 상반기랑 뭐가 다른가요?
A. 구조는 유사합니다. 상반기에는 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 처분 기회를 준 방식이었고, 이번에도 보유세 강화에 맞춰 일정 기간 퇴로를 열어주는 방식이 유력합니다. 다만 상반기에 매물을 상당 부분 소화한 뒤라, 이번에 나올 순증 매물 규모는 이전보다 제한적일 가능성이 높습니다.
Q. 내년 상반기에 급매물이 나오면 실수요자는 살 수 있나요?
A. 제 경험상 쉽지 않을 수 있습니다. 급매물이 나와도 DSR 등 대출 규제가 현재 수준을 유지한다면 실거래 주체가 현금 여력이 있는 계층으로 좁혀질 가능성이 큽니다. 무주택 실수요자라면 대출 한도와 실거주 요건을 미리 꼼꼼히 확인해 두고, 유예기간이 공식 발표되면 빠르게 움직일 준비를 해두는 것이 현실적입니다.
Q. 종합부동산세랑 재산세, 뭐가 다른 건가요?
A. 재산세는 주택을 포함한 모든 부동산 소유자에게 지방자치단체가 부과하는 세금이고, 종합부동산세는 일정 기준액 이상의 주택을 보유한 고액 자산가에게 국가가 추가로 부과하는 세금입니다. 두 세금 모두 보유세에 해당하며, 이번 세제 개편 논의에서는 주로 종합부동산세 강화 쪽에 무게가 실리는 분위기입니다.
결론
지난 상반기 급매물 시장을 직접 뛰어다녀본 입장에서, 이번 보유세 강화와 한시적 양도세 완화 조합에 기대와 우려가 동시에 생깁니다. 정책 의도 자체는 이해하지만, 매물을 끌어내는 것과 실수요자가 그 매물을 실제로 살 수 있게 하는 것은 전혀 다른 문제라는 걸 뼈저리게 경험했기 때문입니다.
세제 개편 발표가 본격화되면 내년 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 또 한 번 단기 매물 집중 현상이 나타날 가능성이 있습니다. 무주택 실수요자라면 지금부터 자신의 대출 한도와 DSR 여건을 점검하고, 정책 발표 타이밍에 맞춰 빠르게 움직일 준비를 해두는 것이 현실적으로 유리해 보입니다. 근본적인 신규 공급 확대 없이는 이 사이클이 반복될 가능성이 높다는 점도 냉정하게 인식해 두어야 합니다.