이재명 대통령이 "선진국 수준에 맞추려면 보유세를 최소 3배는 올려야 한다"고 공개 발언했습니다. 이 말을 듣고 솔직히 첫 반응은 '그래서 현장에 있는 사람들은 어떻게 되는 거지?'였습니다. 저는 부동산 거래 현장에서 실제 손님들을 만나며, 이 정책 방향이 누군가에게는 안도가 되고 누군가에게는 공포가 된다는 걸 직접 확인했습니다.
보유세 강화, 이론과 현장 사이의 온도 차
일반적으로 보유세 강화가 투기 수요를 억제하는 데 효과적이라고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 투기 목적의 손님과 실거주 손님은 같은 세금 부담에 전혀 다른 방식으로 반응합니다.
현장에서 제가 직접 만난 사례가 있습니다. 20년 전 비교적 저렴한 가격에 매입해 줄곧 그 집에서 살아온 분이었는데, 주변 집값이 폭등하면서 보유세 부담이 몇 배로 뛰어버렸습니다. 소득은 그대로인데 세금만 오르는 상황이었죠. 그분이 저한테 하신 말씀이 아직도 생생합니다. "팔고 싶지 않은데, 세금 때문에 나가야 할 것 같아요."
이번 토론회에서 제기된 핵심 개념이 바로 종합부동산세(종부세)의 차등 적용입니다. 여기서 종합부동산세란 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로, 현재는 공시가격 12억 원을 초과하는 주택이 과세 대상입니다. 이는 전국 주택의 약 3%, 서울 기준으로는 약 15%에 해당하는 수준입니다(출처: 국토교통부).
이번 토론에서 나온 주장 중 저는 '거주 여부와 관계없이 종부세를 강화해야 한다'는 쪽과 '거주용 1주택에는 혜택을 줘야 한다'는 쪽이 충돌하는 장면이 인상 깊었습니다. 전자는 세수 확보와 투기 억제 측면에서 논리가 탄탄합니다. 하지만 제가 직접 본 사례들을 떠올리면, 후자의 손을 들어주지 않을 수가 없었습니다.
이 대통령이 제안한 '거주용 1주택' 기준은 그래서 나름의 균형점처럼 보입니다. 직장·교육·건강 등의 이유로 일시적으로 비거주 상태인 주택도 거주용으로 인정하겠다는 접근은, 제가 현장에서 들어온 억울한 사례들을 어느 정도 커버합니다. 다만 '일시적'의 범위를 어디까지 인정할 것인지가 결국 핵심 쟁점이 될 것입니다.
제 경험상 정책 발표 직후 투자 목적 손님들의 움직임은 빨라집니다. 고가주택과 다주택에 대한 실효세율(실제로 납부하게 되는 세금 비율로, 명목세율과 달리 각종 공제를 반영한 수치입니다)이 오를 것이라는 신호만 나와도, 매물 출회 타이밍을 바꾸거나 버티기에 들어가는 양극화 반응이 나옵니다.
- 종부세 과세 대상: 현행 공시가 12억 원 초과 → 전국 3%, 서울 15%
- 공시가 30억 원으로 기준 상향 시 → 전국 0.3%, 서울 1%, 약 5만 가구 해당
- 시가 10억 원 초과 주택에 실효세율 1% 이상 부과 주장도 제기됨
- '거주용 1주택' 기준 적용 시 직장·교육·건강 사유 비거주도 거주용 인정 방침
거래 정상화를 위한 양도세 설계, 어떻게 풀어야 하나
양도소득세(양도세)는 보유세보다 훨씬 민감한 영역입니다. 여기서 양도소득세란 부동산 등 자산을 팔 때 발생하는 차익에 대해 부과하는 세금으로, 세율이 높을수록 매도를 꺼리게 되어 시장의 매물 잠김 현상으로 이어집니다. 쉽게 말해 세금이 무서워 아무도 팔지 않는 상황이 되는 겁니다.
제가 현장에서 확인한 것도 이 지점입니다. 양도세 중과 기조가 이어지던 시기에 다주택자 손님들은 매물을 내놓기보다 증여나 법인 전환 등 다른 출구를 찾았고, 시장 유통 물량은 오히려 줄었습니다. 이론적으로는 세금 강화가 공급을 늘릴 것 같지만, 실제 시장 반응은 반대였습니다.
이번 토론에서 나온 보유세와 양도세의 연계 방안은 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 매년 납부한 보유세 증가분을 양도세 산정 시 필요경비로 인정해 주자는 제안인데, 논리적으로 타당한 측면이 있습니다. 보유세를 '양도차익의 선납'으로 볼 수 있기 때문입니다. 다만 양도차익이 클수록 혜택도 커지는 구조여서 과세 형평성 논란은 피하기 어렵습니다(출처: 한국조세재정연구원).
양도세 비과세 횟수를 생애 1회로 제한하자는 주장도 나왔습니다. 이사할 때마다 비과세 혜택을 받는 구조를 막겠다는 취지인데, 제 생각엔 이건 투기를 막는 것보다 선량한 실수요자의 이동 비용을 높이는 부작용이 더 클 가능성이 있습니다. 직장 때문에 두 번 이사한 사람과 차익을 노리고 두 번 팔아넘긴 사람을 같은 잣대로 볼 수 없기 때문입니다.
반면 장기 보유·실거주 공제 혜택 확대는 방향 자체는 맞습니다. 장기보유특별공제란 일정 기간 이상 보유하거나 거주한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 실거주를 장려하는 동시에 매물 잠김을 완화하는 효과가 있습니다. 고령층이나 소득이 불규칙한 장기 실거주자에게는 추가적인 납부 유예 제도도 병행돼야 한다고 봅니다.
현장에서 보면 다주택자들이 실제로 매물을 내놓게 만드는 조건은 명확합니다. '팔 때 세금이 감당 가능해야 한다'는 것입니다. 보유세만 죄어 놓고 양도세 완화 없이 버티라고 하면, 증여로 우회하거나 임대차 시장에 물량을 쌓아 두는 방향으로 흘러갑니다. 거래 정상화를 원한다면 보유세와 거래세 간의 정밀한 균형이 반드시 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 거주용 1주택이면 종부세를 안 내도 되나요?
A. 완전 면제는 아닙니다. 이번 정책 방향은 '거주용 1주택'을 기준점으로 삼아 세 부담을 상대적으로 낮게 설정하겠다는 취지입니다. 일반적으로 1주택자는 종부세를 내지 않아도 된다고 알려져 있지만, 고가 주택의 경우 거주용이더라도 일정 수준의 세 부담이 따를 가능성이 높습니다. 구체적인 기준선은 아직 확정되지 않았습니다.
Q. 보유세를 올리면 집값이 내려가나요?
A. 이론적으로는 보유 부담이 커지면 투기 수요가 줄어 가격 안정에 기여할 수 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 시장 전체를 단선적으로 볼 수 없습니다. 보유세가 오르면 매물이 나올 수도 있지만, 반대로 '더 오르기 전에 버텨야 한다'는 심리로 매물이 줄어드는 경우도 현장에서 분명히 목격했습니다. 결국 거래세와의 균형이 맞아야 원하는 방향으로 시장이 움직입니다.
Q. 직장 때문에 다른 지역에 살면 비거주 1주택자로 불이익을 받나요?
A. 이번 토론에서 이 대통령은 직장·교육·건강 등 일시적 사유로 비거주하는 경우 거주용과 동일하게 취급하겠다고 밝혔습니다. 다만 '일시적'의 구체적인 인정 범위와 증빙 기준은 아직 정해지지 않았기 때문에, 향후 시행령이나 세부 지침을 반드시 확인하셔야 합니다.
Q. 양도세 생애 1회 비과세 제한, 실제로 도입될 가능성이 있나요?
A. 이번 토론에서 제안으로 언급됐지만, 반론도 동시에 제기된 상황입니다. 거주 이전의 자유를 침해할 수 있다는 지적이 나왔고, 제 생각에도 실수요자와 투기 수요를 구분하기 어렵다는 점에서 도입 시 상당한 저항이 예상됩니다. 현재는 정책 방향의 아이디어 단계로 보는 것이 적절합니다.
결론
정리하면, 보유세 강화의 방향성 자체에는 반대하기 어렵습니다. 다만 제가 현장에서 본 것은 세제 개편이 아무리 논리적으로 설계돼도 '내 집 한 채로 수십 년을 산 사람'과 '차익을 노리고 움직인 사람'이 같은 잣대에 걸리는 순간, 정책 전체에 대한 신뢰가 무너진다는 것입니다.
보유세 강화와 거래세 정상화, 두 축이 동시에 설계돼야 매물이 풀리고 시장이 숨을 쉽니다. 특히 소득이 불규칙한 장기 실거주자에게는 납부 유예 제도나 장기보유특별공제 확대 같은 구체적인 탈출구가 반드시 병행돼야 합니다. 앞으로 시행령 수준의 세부 기준이 발표되면 그 내용을 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.