비거주 1주택자 종합부동산세 12억원 유지에 따른 주택시장 예측

정부가 최근 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 하향 조정하려던 계획을 공식적으로 철회했습니다.

어제인 2026년 9월 1일 열린 국무회의를 통해 세제 개편안이 발표된 지 29일 만에 해당 사안이 원상복구 되는 결정이 내려졌습니다.

이에 따라 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 하향 없이 현행대로 12억 원이 유지됩니다.

종합부동산세 부담 상한선 역시 직전 연도 보유세의 150퍼센트에서 200퍼센트로 대폭 상향하려던 방안이 최종 백지화되었습니다.

비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제 한도는 기존 정부 수정안의 1인당 4억 원에서 6억 원으로 상향 조정되었습니다.

결과적으로 부부 합산 공제액은 단독명의와 동일하게 총 12억 원으로 맞춰지며 조세 형평성을 일정 부분 확보하게 되었습니다.

 

비거주자 종부세 12억원 유지로 아파트 소유자들의 행방이 주목된다

비거주 1주택자 종합부동산세 주요 개편 철회 내용 분석

이번 국무회의 결정은 주택 시장에 예고되었던 급격한 세금 부담 인상 폭을 조절하여 시장의 충격을 완화하려는 조치로 해석됩니다.

비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 강화 방침이 일정 부분 후퇴함에 따라 시장에서는 이를 당초 예상보다 유연하고 완화적인 신호로 받아들이고 있습니다.

세금 폭탄을 피하기 위해 다급하게 보유 주택을 처분하려던 비거주 집주인들의 매도 유인은 이전보다 확연하게 줄어들 전망입니다.

아래 표는 이번 국무회의를 통해 결정된 종합부동산세 관련 주요 과세 기준의 변화를 직관적으로 비교한 내용입니다.

구분	당초 정부 개편안 (철회)	최종 확정안 (현행 유지 및 수정)
비거주 1주택자 기본공제	9억 원	12억 원 유지
부부 공동명의 (1인당)	4억 원	6억 원 (합산 12억 원)
세 부담 상한율	200퍼센트	150퍼센트 유지

 

당초 개편안대로라면 9억 원을 초과하는 주택을 보유한 비거주자는 상당한 보유세 압박을 받을 수밖에 없는 구조였습니다.

하지만 공제액이 12억 원으로 방어됨에 따라 세금 문제로 인해 강제적으로 발생할 수 있었던 추가적인 매도 물량 출회는 상당 부분 제한될 것입니다.

실무 현장에서 감지되는 매물 출회 및 회수 동향

부동산학 연구 데이터와 중개 실무 현장의 흐름을 종합해 볼 때 이번 조치로 인한 매도자들의 급격한 행동 변화는 나타나지 않고 있습니다.

실무 현장에서는 세금 산정 시 주소지와 실제 거주지의 일치 여부 및 증빙 자료 확보가 과세 판정의 가장 핵심 변수로 작용합니다.

기본공제가 12억 원으로 유지되었다 하더라도 다주택자나 비거주 소유자들이 느끼는 중장기적인 보유세 부담 체감도는 여전히 높은 편입니다.

따라서 이미 세 부담을 이유로 시장에 내놓았던 이른바 절세 매물들이 하루아침에 대거 회수되는 극적인 반전 현상은 찾아보기 어렵습니다.

강남권 등 고가주택이 밀집한 핵심 지역의 매도 의향자들은 이번 수정안 발표를 확인한 후에도 매물을 거둬들이기보다는 조용히 시장 상황을 관망하고 있습니다.

이는 세제안 일부가 수정되어 세 부담이 완화된 것은 사실이나 매도 의사를 완전히 뒤집을 만큼의 강력한 호재로는 작용하지 못하고 있음을 의미합니다.

부동산 자산가들은 정책의 단기적인 변화보다는 장기적인 자산 가치 보존에 초점을 맞추어 매도 시점을 신중하게 저울질하고 있습니다.

결국 당분간은 강남권 고가주택 일대에서 절세 목적의 매물 출회 현상이 현재의 수준을 유지하며 간헐적으로 이어질 것으로 분석됩니다.

향후 서울 주택 매매 및 전월세 시장 전망

주택 매매 시장 전반에 짙게 깔린 관망세는 당분간 쉽게 걷히지 않을 것으로 보입니다.

비거주 1주택자의 기본공제액은 원상복구 되었으나 고가주택에 대한 종합부동산세율 인상이나 공정시장가액비율 상향과 같은 굵직한 규제는 여전히 작동 중입니다.

장기보유특별공제 개편 등 기존의 강력한 보유세 강화 기조라는 큰 틀이 굳건하게 유지되고 있기 때문에 매수 심리가 단기간에 살아나기는 역부족입니다.

시장 전문가들은 이번 기본공제 유지 조치 하나만으로 서울 주택 가격이 급격히 변동하거나 매매 거래량이 폭발적으로 늘어나기는 어렵다고 입을 모읍니다.

오히려 개인별로 감당할 수 있는 자금 여력과 세금 부담 범위 내에서 투자가치가 확실한 똘똘한 한 채를 선호하는 자산 집중 현상은 더욱 견고해질 것입니다.

매매 시장뿐만 아니라 서울 중심의 전월세 임대차 시장에 미치는 파급력 또한 매우 제한적일 것으로 예측됩니다.

현재 서울 임대차 시장의 가격 불안정성은 단순히 집주인의 세금 문제에서 비롯된 것이 아니라 신규 입주 물량의 구조적인 감소가 주된 원인입니다.

여기에 엄격한 전세 대출 규제와 금리 부담에 따른 급격한 월세 전환 가속화 등 여러 거시경제적 요인들이 복합적으로 맞물려 작용하고 있습니다.

집주인들의 전세 공급 감소 요인이 이번 세제안 수정으로 일부 완화된 측면은 있으나 이것이 전셋값 안정이나 폭발적인 매물 증가로 직결되지는 않습니다.

실거주를 우대하고 비거주를 압박하는 정책의 근본적인 기조는 여전히 살아있기 때문에 장기적인 관점에서의 시장 접근이 필요합니다.

비거주 1주택자들은 양도세 비과세나 종부세 장특공제 혜택을 온전히 받기 위해 전략적으로 거주 요건을 채우려 실거주로 전환하는 사례를 계속 만들어 낼 것입니다.

결과적으로 현재의 부동산 시장은 정책의 미세 조정에 일희일비하기보다는 거시적인 세제 강화 틀 안에서 각자의 생존 전략을 모색하는 치열한 탐색전이 지속될 전망입니다.