2026년 세제개편안으로 본 보유세 강화와 실무 대응 전략

부동산 세제 개편 논의가 본격화되면서 현장의 자산가와 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있습니다.

종합부동산세와 양도소득세를 아우르는 보유세 강화 정책은 단순한 세율 인상을 넘어, 과세 체계의 패러다임을 '주택 수'에서 '실거주 여부 및 자산 가액' 중심으로 근본적으로 바꾸어 놓았습니다.

세법 개정안의 세부 조항이 시장에 미칠 파급력을 정밀하게 분석하지 않은 채 과거의 방식대로 자산을 보유하거나 처분할 경우, 원치 않는 세금 폭탄을 맞이할 위험이 매우 커졌습니다.

실무적 관점에서 이번 부동산 세제 개편의 핵심 고리를 풀고, 자산 현황별 구체적인 대응책을 점검해 보겠습니다.

보유세 개편의 핵심 구조와 세목별 연계 분석

정부가 발표한 세제 개편 방향의 핵심은 '집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳'이라는 원칙에 따라 실거주자에게는 혜택을 부여하고 비거주자 및 초고가 주택 보유자에게는 과세 부담을 가중하는 것입니다.

종합부동산세 과세표준을 결정짓는 공정시장가액비율의 단계적 상향과 더불어 기본공제 금액의 차등 적용이 동시에 추진되고 있습니다.

공정시장가액비율이 오르면 주택의 공시가격에 변동이 없더라도 세금을 산정하는 기준 금액 자체가 커지므로 실효 세 부담이 가파르게 증가합니다.

여기에 양도소득세 장기보유특별공제가 실거주 기간 중심으로 일원화되는 정비 과정을 거치면서 보유세와 양도세의 상호 작용이 매우 중요해졌습니다.

구분	현행 및 기존 기준	2026년 개편안 세부 기준	실무적 영향 및 시사점
종부세 기본공제	1주택자 공시가 12억 원 / 다주택자 9억 원	실거주 1주택 14억 원 / 비거주 1주택 9억 원	비거주 1주택자의 과세표준이 대폭 확대되어 세 부담 급증
공정시장가액비율	주택분 60% 단일 적용	70% ~ 80% 수준으로 단계적 상향	과세표준 인상에 따라 보유세 전반의 실효 세율 상승
양도세 장특공제	보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%)	보유 공제 단계 축소 후 '거주공제'로 일원화	거주하지 않은 고가주택 양도 시 세액 감면 혜택 축소
다주택 양도세 중과	한시적 중과 유예 지속	단계적 한시 완화 후 2029년 중과 재개	정해진 유예 기간 내 매각을 유도하는 '퇴로' 마련

 

보유세만 대폭 높이고 양도세의 매출 구멍을 막아버리면 자산가들은 매물을 내놓기보다 시장을 관망하며 버티는 '매물 잠김' 현상을 선택하게 됩니다.

반대로 보유세 부담은 현실화하되 다주택자 양도세 중과 완화 정책을 한시적으로 정교하게 매칭해 줄 경우, 정체되어 있던 유통 물량이 시장에 공급되는 선순환 기회가 열릴 수 있습니다.

조세형평성 재정의와 정밀 과세 체계의 필요성

과세 관청이 제시하는 조세형평성의 본질은 동일한 담세 능력을 갖춘 주체에게 동일한 세금을 부과하고, 실거주 목적이 아닌 자산 보유에 대해서는 정책적 비용을 부과하는 데 있습니다.

그러나 현장에서 만나는 보유자들의 자산 형태는 단순한 숫자로 규정하기 힘들 정도로 다채롭습니다.

은퇴 후 정기 소득이 단절된 상황에서 자녀 주거 지원 목적으로 소형 주택을 보유 중인 고령층이나, 상속 및 농가주택 보유 등으로 불가피하게 다주택 형태가 된 보유자들을 단지 '투기적 수요'로 일괄 규정하는 것은 부작용을 낳습니다.

이들에게 고율의 보유세를 가중할 경우 거센 조세 저항은 물론, 임대료 전가를 통한 세입자 피해 등 예기치 않은 시장 왜곡이 발생할 수 있습니다.

따라서 주택의 수나 공시가격뿐만 아니라 실제 거주 여부, 보유 기간, 소득 수준, 취득 경위 등을 정밀하게 합산 반영하는 과세 체계의 정교함이 요구됩니다.

실무적으로도 본인이 보유한 주택의 실거주 요건 충족 여부를 가장 먼저 체크하고, 향후 세 부담 증가폭에 맞춘 자금 집행 계획을 세워야 합니다.

실수요자의 대출·공급 규제 연계와 시장 예측 가능성

실거주 중심의 세제 개편이 추진됨에도 불구하고, 무주택자와 실수요자들이 선뜻 내 집 마련에 나서지 못하는 이유는 대출 규제와 공급 정책 간의 엇박자 때문입니다.

보유세 강화를 통해 비거주 목적의 매물이 시장에 나오더라도, 이를 받아줄 실수요자의 금융 접근성이 막혀 있다면 시장 거래는 차갑게 식어버립니다.

실제로 세제 개편안이 수립되는 과도기에는 매도자와 매수자 모두 눈치보기에 들어가며 거래 절벽 현상이 심화하는 경향이 나타납니다.

매도자는 세금이 본격적으로 중과되기 전에 매각 여부를 결정하려 하고, 매수자는 세제 및 대출 정책의 최종 확정안을 확인하기 위해 의사결정을 유예하기 때문입니다.

부동산 시장에서 정책의 성패를 가르는 가장 중요한 요소는 방향성 자체보다 예측 가능성과 일관성입니다.

정부의 과세 정책이 시점별로 어떻게 변화할지 명확한 가이드라인이 제시되어야 시장 참여자들이 불확실성을 해소하고 합리적인 자산 배분을 실행할 수 있습니다.

실물 자산을 운용하는 자산가와 실수요자 모두 단편적인 뉴스나 카더라식 정보에 의존해서는 안 됩니다.

개정된 법률안의 적용 시점과 세목별 공제 한도를 사전에 시뮬레이션하고, 전문가와의 상담을 통해 개별 자산 포트폴리오를 빠르게 재편하는 적극적인 대응이 필요한 때입니다.