2026년 세제개편안 발표와 서울 초고가 주택 시장의 변화 전망

정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세금 부담을 대폭 상향하는 내용을 골자로 한 2026년 세제개편안을 발표했습니다.

이번 발표 이후 다수의 부동산 시장 전문가들은 해당 정책이 단기적인 거래 위축을 가져올 수는 있으나 전체적인 집값 안정으로 이어지기는 어렵다는 분석을 내놓고 있습니다.

오히려 과세 압박을 피하기 위한 수요 이동이 발생하면서 부동산 시장의 분절화 현상이 더욱 심화할 가능성이 높습니다.

시중에 풍부한 유동성이 남아있는 상태에서 규제의 핀셋이 향하는 곳을 피해 자본이 움직이는 것은 자연스러운 시장 논리입니다.

징벌적 과세에 따른 초고가 주택 시장의 위축과 희소성

이번 세제개편안의 핵심 타깃 중 하나는 시가 46억 원을 초과하는 초고가 주택과 실거주하지 않는 1주택자입니다.

장기보유특별공제 한도가 단계적으로 축소되고 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 기본공제 혜택이 줄어들면서 보유 단계의 세 부담이 크게 늘어났습니다.

이에 따라 강남 3구와 용산구 등 핵심지에 위치한 초고가 주택 소유자들의 현금 흐름 압박이 단기적으로 가중될 것으로 예상됩니다.

실무 현장에서는 이처럼 보유세 부담이 급증하는 시기에 초고가 주택 소유자들이 급매로 물건을 던지기보다는 자녀를 위한 사전 증여나 부담부증여를 통해 명의를 분산하는 방식을 우선적으로 검토하는 경향이 짙게 나타납니다.

이는 강남권 핵심 지역의 아파트가 물리적으로 대체재를 찾기 힘든 희소 자산이라는 인식이 시장 참여자들 사이에 깊게 자리 잡고 있기 때문입니다.

현금 흐름이 부족한 일부 고령 은퇴자들을 중심으로 시장에 매물이 출회될 가능성은 존재하지만 그 물량이 시장 가격을 뒤흔들 만큼 방대하지는 않을 것입니다.

현재 서울 전역의 신축 주택 공급 물량이 턱없이 부족하여 구조적인 수급 불균형이 이어지고 있는 상황입니다.

결과적으로 초고가 주택 시장은 당분간 거래량이 급감하며 관망세에 진입하겠으나 전체적인 매매 가격의 하락 폭은 매우 제한적인 수준에 머물 것으로 판단됩니다.

조세 저항 심리가 유발한 덜 똘똘한 한 채 쏠림 현상

초고가 주택에 대한 강력한 규제는 상대적으로 세금 부담이 덜한 중저가 주택 시장으로 매수세가 쏠리는 전형적인 풍선효과를 유발하고 있습니다.

과거 시장 상승기에는 무조건 최상급지의 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 강했지만 이제는 조세 저항선 아래에 있는 실속형 매물로 실수요자들의 눈길이 향하고 있습니다.

특히 종합부동산세 부담이 적고 대출 규제 측면에서도 상대적으로 유연한 15억 원에서 20억 원 사이의 주택들이 새로운 주거 및 투자 대안으로 급부상 중입니다.

세금 부담을 짊어질 수 있는 최상위 자산가들만 초고가 주택 시장에 남고 일반적인 중산층 실수요자들은 절세를 목적으로 덜 똘똘한 한 채로 수요를 이동시키는 시장 분절화가 가속화되고 있습니다.

구분	초고가 주택 (시가 46억 원 초과)	중고가 주택 (15억 원 ~ 20억 원대)
세제 변화 적용	장기보유특별공제 및 종부세 기본공제 대폭 축소	기존 공제 혜택 유지 및 상대적 보유세 부담 완화
금융 대출 규제	엄격한 DSR 잣대 적용 및 주택담보대출 한도 극히 제한	정책 모기지론 활용 및 일반 시중은행 대출 접근성 용이
향후 시장 전망	거래 절벽 현상 심화 및 가격 상승세 둔화	실수요자 지속 유입으로 인한 호가 강세 및 손바뀜 활발
주요 매수 수요층	막대한 현금 동원력을 갖춘 최상위 자산가 및 법인	실거주 목적과 절세 효과를 동시에 노리는 3040 실수요자

정부가 수도권 고령층의 지방 이전을 장려하기 위해 내놓은 양도세 감면 특례 정책은 실효성 측면에서 긍정적인 평가를 받지 못하고 있습니다.

현재의 주택 매매 여건상 서울의 주택을 매도하고 지방으로 이전할 경우 추후 자산 가치 상승의 격차로 인해 다시 서울로 진입하는 것이 불가능하다는 공포 심리가 존재합니다.

고도화된 대형 병원 등 의료 인프라와 생활 편의시설이 수도권에 집중된 상황에서 단순한 세제 혜택만으로 대규모 인구 이동을 이끌어내기에는 역부족입니다.

양도세 중과 유예 조치와 효율적인 자산 포트폴리오 재편

정부는 2028년까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하여 시장에 잠겨있는 매물이 유통될 수 있도록 퇴로를 열어두었습니다.

하지만 지난 5월 9일 양도세 중과 시행을 앞두고 이미 선제적으로 매도나 가족 간 증여를 완료한 다주택자가 상당수 존재합니다.

따라서 이번 조치로 인해 즉각적인 매물 폭탄이 쏟아지며 주택 가격이 급락하는 상황이 연출되지는 않을 것입니다.

자금 여력이 있는 다주택자들은 유예 기간이 끝나는 시점까지 거시 경제 상황과 금리 인하 추이를 관망하며 점진적으로 처분 시점을 저울질할 것입니다.

부동산 거래 실무를 진행하다 보면 증여 계획이 없는 다주택자 고객의 경우 2028년 이전의 양도세 중과 완화 구간을 적극적으로 활용하여 세금을 최소화하는 방향으로 매각 일정을 분산하는 것을 권장하고 있습니다.

또한 일시적 2주택자에 대한 중복 보유 허용 기간이 기존 3년에서 2년으로 단축되었다는 점은 주택을 갈아타려는 실수요자들이 각별히 주의해야 할 사안입니다.

주소지 이전과 실제 거주 여부가 비과세 특례 적용을 가르는 가장 핵심적인 실무 변수로 작용하므로 매도 시점과 전입 신고 일자를 사전에 철저하게 계획해야 합니다.

비거주 주택에 대한 정부의 과세 의지가 명확해진 현재 시점에서는 실거주 1주택자의 경우 무리하게 상급지로 이동하기보다는 현재 거주하는 주택에서 장기 거주 요건을 충족하여 공제 혜택을 극대화하는 전략이 유리합니다.