2026 세제개편안 다주택자 양도세, 매도·보유·증여 판단 기준

집을 팔자니 양도세가 부담스럽고, 보유하자니 매년 나가는 비용이 걱정됩니다. 자녀에게 증여하면 나을 것 같지만 세금 낼 돈까지 생각하면 선택이 쉽지 않습니다.

이럴 때는 세율 하나보다 선택 이후 남는 현금을 비교해야 합니다. 2026년 세제개편안의 연도별 중과세율과 보유·증여 비용을 함께 살펴보면 우리 집의 판단 기준이 선명해집니다.

 

※ 2026년 10월 18일 확인한 정부 공개 개편안 기준입니다. 아래 미래 세율은 개편안의 비교이며, 실제 거래에는 최종 개정 법령과 적용시기를 확인해야 합니다.

 

세제개편안이 논의에 대해 서울 다주택자의 고민이 깊어지고 있다

양도세 중과 완화, 2027년과 2028년은 다르다

정부 개편안은 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화하는 구조입니다. 중과를 없애는 것이 아니라 기본세율에 더하는 가산세율을 낮추는 방식입니다.

매도 연도를 비교할 때 가장 먼저 확인할 차이는 다음과 같습니다.

구분	2027년	2028년	2029년 이후
2주택자	기본세율＋5%p	기본세율＋10%p	기본세율＋20%p
3주택 이상	기본세율＋10%p	기본세율＋15%p	기본세율＋30%p

출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 부동산 세제 FAQ. 

 

예를 들어 양도차익이 아닌 ‘양도소득 과세표준’이 두 해 모두 5억원이라고 가정해 보겠습니다. 기본세율과 다른 조건이 같다면 2028년은 2027년보다 가산세율이 5%p 높아 국세인 양도소득세가 2,500만원 늘어납니다. 5억원×5%p로 계산한 차이이며 지방소득세는 제외했습니다.

그렇다고 2027년 매도가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 기다리는 동안의 가격 변화, 임대수입, 이자와 보유세까지 합쳐야 합니다. 저는 매도 시기를 판단할 때 ‘예상 매각대금에서 세금·대출·반환할 보증금을 뺀 금액’을 먼저 비교하는 편이 합리적이라고 봅니다.

매도 순서는 차익보다 남길 집의 조건을 살펴보자

양도차익이 작은 집부터 정리하는 방법은 검토할 만합니다. 다만 차익이 작다는 이유만으로 먼저 팔 집을 확정하면 남길 주택의 비과세 가능성이나 특례를 놓칠 수 있습니다.

주택별로 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유·거주기간, 예상 양도가액과 필요경비를 정리해야 합니다. 여기에 임대주택 등록 이력과 적용받은 특례가 있다면 함께 검토해야 합니다. 마지막 한 채가 된다는 사실만으로 비과세가 자동 완성되지는 않습니다.

실무적으로는 ‘A주택을 먼저 팔 때’와 ‘B주택을 먼저 팔 때’의 총세금을 각각 계산하는 방식이 좋습니다. 첫 번째 매도의 세금이 적어도 두 번째 매도까지 합친 결과는 달라질 수 있기 때문입니다.

최종적으로 남길 집은 세금뿐 아니라 실제 거주 가능성, 생활권, 향후 수선비까지 고려해야 합니다. 세금 때문에 남겼는데 거주하기 어렵거나 지속적인 지출이 발생한다면 장기 보유의 만족도는 낮아질 수 있습니다.

보유와 실거주 전환에는 얼마의 현금이 필요한가

종부세 개편안은 주택가액과 거주 여부 등을 함께 고려하는 방향입니다. 따라서 ‘시가 20억원 이하면 세금을 걱정하지 않아도 된다’는 식으로 일반화해서는 안 됩니다. 특정 종부세 기준이 취득세·재산세·양도세까지 없애주는 것은 아닙니다.

보유를 선택한다면 1년 임대수입에서 대출이자, 보유세, 수선비와 공실 비용을 빼보십시오. 전세 위주 주택은 매월 들어오는 임대수입이 없으므로 생활소득과 금융자산으로 지출을 감당할 수 있는지 살펴야 합니다.

실거주 전환은 더 큰 목돈을 요구할 수 있습니다. 가령 반환할 전세보증금이 6억원이고, 사용 가능한 현금이 2억원, 현재 거주지에서 돌려받을 보증금이 3억원이라면 부족액은 1억원입니다. 실제 거래 사례가 아닌 자금 점검용 가정이며, 두 보증금의 반환일이 맞지 않으면 일시적으로 더 많은 돈이 필요할 수 있습니다.

재건축도 멸실 후 세금이 모두 사라진다고 계산하면 곤란합니다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택·토지를 구분해 판단하므로 멸실 시점과 토지분 과세 여부를 확인해야 합니다. 보유 결정에는 향후 추가분담금도 포함하는 것이 좋습니다.

증여는 평가액과 납부 재원, 향후 매도까지 비교하자

증여재산은 시가 평가가 원칙입니다. 국세청은 해당 재산이나 유사재산의 거래가액, 요건을 갖춘 감정가액 등을 시가 판단에 활용합니다. 임의로 낮은 가격을 정해 신고하거나 감정평가만 받으면 문제가 없다고 생각해서는 안 됩니다.

증여를 비교할 때는 증여세뿐 아니라 취득세와 등기 비용, 수증자의 납부 재원을 함께 계산해야 합니다. 부모가 자녀의 세금을 대신 부담하면 추가 증여 문제가 생길 수 있으므로 자금 흐름까지 검토해야 합니다.

향후 매도 계획도 중요합니다. 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산은 원칙적으로 10년 이내 양도 시 증여자의 취득가액을 적용하는 이월과세를 검토합니다. 다만 증여 시점에 따른 적용 규정과 비과세 등 법정 예외가 있어 개별 확인이 필요합니다.

저는 매도·보유·증여 중 어느 하나를 일률적으로 권하기 어렵다고 봅니다. 먼저 보유 주택별 예상 매도가, 취득가액, 대출잔액, 임대보증금, 보유·거주기간을 한 장에 정리해 보십시오. 그 자료로 매도 순서별 총세금과 보유에 필요한 현금, 증여 시 가족 전체 부담을 비교하면 실행 가능한 선택을 찾기 쉬워집니다.

 

 

자료 및 출처 (확인일: 2026.10.18)

• 재정경제부 — 2026년 세제개편안·부동산 세제 FAQ: https://www.mofe.go.kr/2026/taxlaw.do
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 정부안 확정(2026.9.1.): https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000079193
• 국세청 — 증여재산의 평가: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7731
• 국세청 — 종합부동산세 개요: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7733
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제97조의2: https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1034035221