권리산정기준일3 역세권 시프트 용적률 500퍼센트 함정과 실전 사업성 분석 역세권시프트의 공식적인 법적 명칭은 역세권 도시정비형 재개발사업입니다.직주근접형 콤팩트시티 조성을 목표로 서울시에서 강력하게 추진하고 있는 정책이며 실무 현장에서는 여전히 역세권시프트라는 명칭이 널리 통용되고 있습니다.이 제도의 핵심 뼈대는 지하철과 국철 및 경전철 역 승강장 경계를 기준으로 일정 반경 내의 토지 용도를 획기적으로 상향해 주는 것입니다.구체적으로는 역 승강장 경계로부터 250m 이내를 1차 역세권으로 분류하고 500m 이내를 2차 역세권으로 설정하여 사업 대상지의 입지적 기준을 엄격하게 제한합니다.사업 대상지 전체가 이 지정된 반경 안에 포함되어야만 사업 추진의 기본 자격을 얻게 됩니다.이러한 입지 요건을 충족할 경우 기존 제2종 또는 제3종 일반주거지역을 준주거지역이나 상업지역으로 종상.. 2026. 9. 29. 재개발 권리분석으로 비례율, 분담금 산정 가이드 재개발 사업은 노후화된 주거 환경을 개선하고 신축 주택 공급으로 이어지는 매력적인 투자처입니다.하지만 단순한 입지 분석이나 막연한 개발 기대감만으로 접근했다가 자금이 장기간 묶이거나 뜻하지 않은 손실을 보는 사례가 적지 않습니다.성공적인 정비사업 투자를 위해서는 물리적 현장 여건 검토부터 권리산정기준일, 비례율, 분담금 등 핵심 수치를 정밀하게 정립하는 권리분석 절차가 선행되어야 합니다. 정비구역 지정 요건과 현장 조사 시 체크리스트정비구역으로 지정되어 재개발 사업이 정상 추진되기 위해서는 법정 물리적 요건을 충족해야 합니다.주요 요건으로는 노후도, 접도율, 과소필지 등이 있으며, 구역별로 구체적인 기준에 맞게 정비계획이 수립됩니다.현장 임장 시에는 단순히 눈에 보이는 건물 외관만 볼 것이 아니라, 사업.. 2026. 9. 28. 재개발과 재건축의 본질적 차이, 추가분담금과 현금청산 위험 완벽 분석 부동산 정비사업 시장에서 "재건축이 재개발보다 훨씬 안전하다"는 프레임은 오랫동안 정설처럼 받아들여졌습니다.하지만 실무 현장에서 수많은 정비사업 구역의 권리관계를 검토하고 사업성을 분석해 보면, 이러한 이분법적 접근이 얼마나 위험한지 쉽게 깨닫게 됩니다.재개발과 재건축은 사업을 추진하는 법적 근거와 조합원 자격을 결정하는 구조는 물론, 최종 수익성을 좌우하는 지출 항목까지 완전히 다른 별개의 사업 유형입니다.단순히 상식 수준의 차이점만 알고 접근했다가는 예상치 못한 현금청산 대상이 되거나 눈덩이처럼 늘어나는 추가분담금 고지서를 받게 될 수 있습니다.어느 사업이 절대적으로 우월하다고 단정할 수 없으며, 투자자의 자금 여력과 해당 구역의 진행 단계, 권리관계의 투명성을 종합적으로 평가하여 판단해야 합니다.조.. 2026. 7. 17. 이전 1 다음
