재개발.재건축13 모아타운 완벽 정리 (사업 속도, 투자 체크리스트, 물딱지) 지난해 노후 빌라촌을 발로 뛰며 임장을 다니던 중, 제가 느낀 가장 큰 벽은 "기다릴 자신이 없다"는 것이었습니다. 전통적인 재개발은 잘 되면 10년, 길어지면 그 이상도 각오해야 하는 구조였거든요. 그때 우연히 접한 것이 서울시의 모아타운·모아주택 사업이었고, 현장을 직접 둘러보고 나서야 "이건 좀 다를 수 있겠다"는 생각이 들었습니다.재개발보다 빠른 이유 — 모아타운·모아주택 사업 속도의 실체모아타운의 가장 큰 차별점을 한 단어로 꼽으라면 단연 '속도'입니다. 기존 정비사업, 즉 재개발·재건축은 정비구역 지정 단계부터 관리처분계획인가까지 평균 8~10년이 걸립니다. 관리처분계획인가란, 조합원 각각의 권리를 확정하고 기존 주택 철거 후 새 아파트를 누가 어떤 조건으로 받을지를 최종 결정하는 단계입니다... 2026. 8. 3. 역세권시프트 (사업구조, 사업성 분석, 추진전략) 솔직히 저는 역세권시프트를 처음 들었을 때 "용적률 올려주는 재개발이겠지" 정도로만 알고 있었습니다. 그런데 용산구 인근에서 낡은 다세대주택을 보유한 지인이 주민 동의서 접수 소식을 전해오면서 제대로 파고들어 봤더니, 구조가 생각보다 훨씬 정교하고 따져볼 게 많은 사업이었습니다. 준주거지역 종상향으로 용적률 500%까지 끌어올릴 수 있다는 말에 주민들이 솔깃해했지만, 그 이면에 조합원이 실제로 체감하는 사업성 계산은 꽤 다른 이야기였습니다.역세권시프트는 어떤 구조로 돌아가는가역세권시프트의 공식 명칭은 '역세권 도시정비형 재개발사업'입니다. 2021년 오세훈 서울시장 취임 이후 '직주근접 콤팩트시티' 기조 아래 본격적으로 재추진되었고, 업계에서는 여전히 역세권시프트라는 이름이 통용됩니다.핵심 구조는 이렇습.. 2026. 8. 2. 신속통합기획 (조합방식, 정비구역, 주택공급) 서울 도심 재개발 현장을 들여다보다 보면, "왜 이렇게 오래 걸리냐"는 말이 절로 나옵니다. 제가 직접 서울시내 한 노후 저층 주거지역의 정비사업 추진 과정을 지켜봤을 때도 그랬습니다. 정비구역 지정 단계에서만 6년이 넘게 발이 묶여 있었으니까요. 그런데 서울시의 신속통합기획이 적용되고 나서 분위기가 완전히 달라졌습니다. 뭐가 그렇게 바뀐 건지, 지금부터 풀어보겠습니다.조합방식, 왜 이렇게 느린 걸까솔직히 이건 처음엔 예상 밖이었습니다. 재개발이 느린 건 알았지만, 정비구역 지정 하나에 5년이 걸린다는 사실은 직접 현장을 보기 전까지는 실감이 안 됐습니다.현행 주택 정비사업의 기본 틀은 조합(組合) 방식입니다. 여기서 조합이란 해당 구역의 토지나 건물 소유자들이 직접 시행자가 되어 사업을 추진하는 구조를.. 2026. 8. 1. 서울 재개발 종류 (정비사업, 신통기획, 모아타운) "재개발 구역이라는데 왜 이렇게 안 되는 거야?" — 성북구 현장에서 주민들이 지쳐서 내뱉던 말이 아직도 귀에 남습니다. 막연히 '재개발'만 기다리다 수년째 제자리인 경우, 사실 사업 유형 선택 자체가 잘못된 경우가 많습니다. 서울시 정비사업은 일반 재개발 하나가 아니라 신속통합기획, 공공재개발, 모아타운 등 목적과 조건에 따라 전혀 다른 트랙으로 나뉩니다.정비사업이 왜 이렇게 여러 종류인지 먼저 따져봤습니다서울에서 재개발이라는 단어를 들으면 대부분 「도시 및 주거환경정비법」, 이른바 도시정비법에 따른 전면 철거형 정비사업을 먼저 떠올립니다. 도시정비법이란 노후·불량 건축물이 밀집하고 기반시설이 열악한 구역을 국가 차원에서 체계적으로 정비하기 위해 마련된 기본법입니다. 쉽게 말해 재개발·재건축 전반을 아.. 2026. 7. 31. 서부이촌동 재건축 (개발배경, 정비사업, 투자전망) 솔직히 저는 서부이촌동을 한동안 용산에서 가장 저평가된 동네라고 생각했습니다. 경부선 철도에 막히고, 철도정비창 용지에 끼어 좁은 필지만 남은 곳이라는 인상이 강했거든요. 그런데 용산국제업무지구 기공식 이후 이 일대가 완전히 다른 속도로 움직이기 시작했습니다. 이촌1구역 재공람공고부터 대림·성원 통합 재건축, 중산시범 시유지 매입 완료까지, 한꺼번에 여러 사업이 동시에 탄력을 받고 있습니다.왜 서부이촌동은 이제야 움직이는 걸까 — 개발배경제가 처음 이 지역을 들여다봤을 때 가장 먼저 든 의문이 바로 이것이었습니다. 같은 이촌동인데 왜 동부이촌동은 오래전부터 부촌으로 자리를 잡았는데, 서부이촌동은 이렇게 늦은 걸까요?이유는 생각보다 구조적이었습니다. 서부이촌동은 경부선 철도로 인해 지역이 물리적으로 단절되.. 2026. 7. 30. 재개발 입안요건 (노후도 분석, 지정 기준, 실무 리스크) 솔직히 고백하자면, 처음 재개발 타당성 검토를 맡았을 때 저는 노후도 수치만 60%를 넘기면 사업이 순조롭게 출발할 수 있다고 막연하게 생각했습니다. 마포구 아현동 일대 구역을 실제로 분석하면서, 그 생각이 절반만 맞았다는 걸 몸으로 깨달았습니다. 정비구역 지정 요건은 숫자를 채우는 것이 시작이지 끝이 아니었습니다.재개발이 시작되는 지점 — 입안대상지역 지정의 맥락재개발 사업은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 낡은 주거지를 개선하는 주택정비형과, 상업·공업지역에서 도시기능을 회복하는 도시정비형입니다. 두 유형 모두 정비계획을 수립하려면 입안대상지역 지정 요건을 먼저 충족해야 합니다. 이것이 재개발의 첫 관문입니다.제가 분석했던 아현동 구역은 주택정비형에 해당했습니다. 현장에 처음 발을 들였을 때 인상은 분명했.. 2026. 7. 27. 이전 1 2 3 다음
