재개발.재건축13 재개발 투자 (권리분석, 비례율, 분담금) 5억짜리 빌라를 사두면 10년 뒤 신축 아파트가 된다는 말, 반은 맞고 반은 틀립니다. 저도 서울의 한 재개발 추진 구역을 직접 임장하며 그 긴 셈법을 처음으로 실감했습니다. 권리산정기준일, 비례율, 분담금—이 세 단어를 제대로 이해하지 못하면 사다리가 아니라 함정에 발을 딛는 결과가 됩니다.재개발 구역, 직접 걸어봐야 보이는 것들제가 임장을 다녀온 구역은 차 한 대 겨우 지나칠 골목에 낡은 다세대 주택들이 빼곡히 들어서 있었습니다. 주차장도 없고, 수도관이 녹슨 자국이 벽에 배어 있었습니다. 처음엔 "이게 정말 재개발이 될까?" 싶었는데, 돌아보니 이 모습 자체가 사업 요건을 충족하는 증거였습니다.재개발이 가능한 구역이 되려면 세 가지 잣대를 통과해야 합니다. 노후도·접도율·과소필지가 그것입니다. 노후.. 2026. 7. 26. 민간도심복합개발 (용적률 700%, 사업성, 리스크) 솔직히 저는 천호동 324 일대가 개발될 수 있는 곳이라고 생각하지 않았습니다. 도로 조건도 열악하고, 재개발 추진 때마다 주민 반대로 무산됐다는 얘기를 워낙 많이 들었거든요. 그런데 최근 그곳에서 열린 민간도심복합개발 사업설명회에 다녀오고 나서 생각이 조금 바뀌었습니다. 최대 700%의 용적률과 가구당 수억 원의 환급금이라는 수치가 현장에서 어떤 공기를 만들어냈는지, 직접 본 것들을 정리해 봤습니다.설명회 현장에서 목격한 용적률 700%의 위력제가 직접 설명회장에 들어섰을 때만 해도 분위기가 반신반의 수준이었습니다. 오랫동안 사업성 문제로 개발에 등을 돌렸던 소유주들이 삼삼오오 모여 앉아 있었고, "또 말뿐인 거 아니냐"는 말이 여기저기서 들렸습니다. 그 분위기가 바뀐 건 시뮬레이션 데이터가 화면에 뜨.. 2026. 7. 25. 재개발 절차 (사업 단계, 관리처분, 투자 타이밍) 솔직히 저는 조합설립인가만 나면 3~4년 안에 새 아파트를 받을 수 있다고 생각했습니다. 노후 다세대주택을 매수하며 재개발에 처음 발을 들였을 때의 이야기입니다. 결론부터 말하면, 정비구역 지정부터 입주까지 꼬박 12년이 걸렸습니다. 재개발은 도시정비법이 규정하는 복잡한 행정 절차와 이해관계자 간 갈등이 얽힌 장기 프로젝트입니다. 하지만 그 구조를 정확히 이해하면, 무작정 버티는 것이 아닌 단계별 전략을 세울 수 있습니다.재개발 사업 단계별 절차, 실제로 겪어보니 달랐습니다일반적으로 재개발은 크게 준비 → 시행 → 완료, 세 단계로 알려져 있습니다. 교과서적으로는 맞는 말입니다. 하지만 제 경험상 이 단계들은 결코 순탄하게 이어지지 않습니다. 각 단계마다 예상치 못한 장벽이 기다리고 있었습니다.사업의 공.. 2026. 7. 23. 서울 재개발 종류 (사업구조, 권리분석, 투자체크) 성북구 노후 빌라 투자 상담을 받으러 온 지인이 "모아타운 된다는데 그냥 사도 되죠?"라고 물었을 때, 저는 솔직히 아찔했습니다. 서울 재개발 종류는 이름만 비슷할 뿐, 사업 구조와 권리 방식이 완전히 다릅니다. 그 차이를 모른 채 접근하면 입주권은커녕 자금이 수년간 묶이는 상황이 얼마든지 벌어집니다.왜 사업 구조부터 봐야 하는가제가 처음 서울 재개발에 관심을 가졌을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. "재개발"이라는 단어 뒤에 붙는 제도 이름이 달라지면 권리 구조 자체가 바뀐다는 사실을 처음에는 전혀 몰랐거든요. 신속통합기획, 모아타운, 공공재개발, 3080+ 도심공공주택복합사업—이것들이 그냥 마케팅용 이름이 아니라 각각 다른 법령에 근거한 완전히 다른 사업 유형입니다.핵심 기준은 딱 하나입니다. 민.. 2026. 7. 18. 재개발 재건축 차이 (조합원 자격, 추가분담금, 투자 선택) 재건축이 재개발보다 안전하다고 생각하십니까? 저는 그 말을 믿었다가 추가분담금 고지서를 받아 든 뒤에야 생각을 완전히 바꿨습니다. 재개발과 재건축은 이름만 비슷할 뿐, 조합원 자격을 결정하는 구조부터 수익을 갉아먹는 비용 항목까지 전혀 다른 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 낫다는 말은 틀렸습니다. 사업 단계와 권리관계, 그리고 내 자금 여력을 먼저 따져야 제대로 된 판단이 나옵니다.조합원 자격, 확인하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다제가 직접 검토했던 서울 서북권 재개발 구역의 다세대주택 사례를 먼저 말씀드리겠습니다. 중개업소에서는 전용 42㎡ 물건을 매입하면 신축 전용 59㎡ 입주권을 받을 수 있다고 안내했습니다. 가격도 주변 재건축 아파트보다 낮았고, 얼핏 보면 꽤 매력적인 조건이었습니다.그런데 등.. 2026. 7. 17. 아시아선수촌 재건축 (종상향, MICE, 투자 분석) 솔직히 이 단지를 처음 들여다봤을 때, 저도 "1,356세대짜리 단지가 75층이 된다고?" 하며 반신반의했습니다. 그런데 숫자를 하나씩 맞춰보니 이야기가 달라졌습니다. 아시아선수촌아파트는 잠실 MICE 개발과 맞물려 서울 동남권 재건축 판도에서 가장 과감한 베팅을 하고 있는 단지입니다. 올림픽선수촌아파트와 어떻게 다른지, 그리고 지금 이 시점에 무엇을 봐야 하는지 제가 경험한 자문 사례를 바탕으로 풀어보겠습니다.두 단지, 같은 올림픽 타이틀인데 왜 이렇게 방향이 다를까방이동 올림픽선수촌아파트와 잠실동 아시아선수촌아파트. 둘 다 1988년 서울올림픽 유산이고, 둘 다 2023년 안전진단을 통과했습니다. 그런데 지금 두 단지가 걷는 길은 상당히 다릅니다. 왜 그런 걸까요?먼저 규모부터 다릅니다. 올림픽선수촌.. 2026. 7. 15. 이전 1 2 3 다음
